В Орле застройщик Наугорского шоссе решил начать строительство со снятия «сливок» с проекта

Накануне, 1 декабря, в стенах мэрии Орла состоялись публичные слушания по планировке территории в границах улиц Цветаева, Куйбышева, Наугорского шоссе. О столь масштабном для города пилотном проекте ОрелТаймс рассказывал уже не раз. Вместе с тем, после презентации гендиректором фирмы-порядка Чапкиным проекта многое из того, что предвидели специалисты, стало более очевидным. 

Краткий пересказ первых «серий»

Для тех, кто вообще пропустил предыдущие 10 серий. Итак, в Орле давно шли разговоры о необходимости комплексной застройки территорий (КРТ). Мол, ставить нужно не только типовые жилые коробки, а сразу развивать инфраструктуру строящегося микрорайона. Данная идея была озвучена губернатору Клычкову, он, в свою очередь, повёз её в Москву, конечно, как собственную. Дело в том, что на тот момент не было федеральной программы, позволяющий реализовать столь дерзновенные, но благие мысли застройщиков. Спустя незначительный промежуток времени проект закона о КРТ был принят на самом высоком уровне, ну а Орловщина, получается, стала вроде как пилотным регионом, который должен был реализовать революционные идеи. 

Увы, с тех пор комплексно застроиться успели два десятка городов, но не Орёл. И это учитывая тот факт, что проект развития Наугорского шоссе уже лежал готовый. Но как это часто случается, региональным чиновникам торопиться было некуда. 

Через 4 года после упомянутых событий Орловская область получила инфраструктурный кредит на Наугорское шоссе. Казалось бы, бери и делай, благо и проект есть, и застройщики солидные. Но власть решает иначе: на аукцион по поиску подрядчика потенциальному застройщику предъявляются ну просто аховые требования: миллионная банковская гарантия, безвозвратный платёж за вход и т.д. В итоге, первые три аукциона признаются недействительными по причине отсутствия камикадзе. Федеральные деньги меж тем всё лежат в казначействе. При этом, цены на стройматериалы ползут вверх, а доверие к орловской власти застройщиков с именем — вниз. Но ситуация так сложилась, что до конца года чиновникам было нужно отчитаться  во что бы это ни стало. 

И, о чудо, в сентября 2022 года в торгах на застройку Наугорки в Орле побеждает фирма с 4 людьми в штате, низкой ликвидностью и отсутствием материальных и технических ресурсов. Это микропредприятие ООО «Специализированный застройщик СМУ №2». Руководит им Чапкин Виталий Викторович. За его плечами, прямо скажем, небеспроблемная застройка нескольких среднеэтажных домов в Орловском МО, а также знакомство с мэром Парахиным.   

Имея вот такие впечатляющие исходные, Чапкин во главе микропредприятия выходит на реализацию масштабного, рискованного, венчурного и такого важного для Орловской области проекта. 

Пророческие прогнозы солидных застройщиков

Сейчас на Наугорском шоссе расположены аварийные двухэтажки. До конца 2022 года (это важно, поскольку именно так было указано в документации к торгам) часть из них должна была расселить мэрия, часть — застройщик. Этого, конечно, не произошло. И, как считают специалисты, не произойдёт в ближайшей перспективе, хотя власть, как и застройщик, заверяет, что сделано это будет в 2023 году. Более того, на территории, ограниченной ул. Цветаева, Куйбышева, Наугорского шоссе, расположены гаражи, магазины и иные частные постройки. Их надо снести и за них – расплатиться с хозяевами. Сложности процессу добавляет смешанная форма собственности на землю. 

Так или иначе, расселение и снос аварийных домов, гаражей, магазинов и т.д — это огромные деньги, которые застройщик должен бы вложить уже на первом этапе. Но можно, как оказалось, и не вкладывать. Дело в том, что на территории под КРТ есть пустующий участок – свободный, беспроблемный. Бери и строй. Благо, что всю инфраструктуру (воду, газ, электричество и тд) в рамках полученного от федералов кредита обязуется обеспечить мэрия Орла через подрядчиков из числа снабжающих организаций региона. Как вы думаете, с чего победитель аукциона Чапкин начнёт КРТ Наугорского шоссе?

Солидный застройщик, работающий на орловском рынке уже десятки лет, безусловно, начал бы с расселения и сноса домов (благо, у таких застройщиков есть уже введённые в эксплуатацию квартиры), то есть, с вложения капитала в проблемную часть КРТ Наугорского шоссе. А тот самый пустой участок, по мнению нашего собеседника, застраивать нужно в последнюю очередь. Это, как говорят в бизнесе, «сливки». 

Гендиректор  ООО «Специализированный застройщик СМУ №2» Виталий Чапкин в разговоре с ОрелТаймс ещё несколько месяцев назад козырять информацией о застройке особо не стал, добавив, что делать это рано, поскольку нет проекта межевания территории. Тем не менее, Чапкин уточнил, что «будь он жителем аварийных двухэтажек, то он, безусловно, дождался бы ввода в эксплуатацию нового дома здесь же, на Нагорке». Мол, зачем переезжать? Стоит добавить, что для того самого переезда Чапкину в принципе нечего предложить: в Орле у него нет построенных домов с квартирами, их бы пришлось приобретать за счёт средств учредителей ООО. Но это дорого, да и хлопотно. 

Интрига раскрыта: стройка начнётся со снятия «сливок» 

И вот вчера, 1 декабря, 2022 года интрига была раскрыта на публичных слушаниях. 

Гендиректор ООО «Специализированный застройщик СМУ №2» , особо не вдаваясь в детали своего проекта, который разработали в Курске, сообщил собравшимся, что первым этапом застройки выбрана территория между улицами Куйбышева, Плещеевская, Грановского. Вуаля! Этот тот самый пустой и беспроблемный участок. Подготовить ПСД, пройти экспертизу и построить новый 10-этажный дом здесь Чапкин планирует за год! 

«Именно в этот дом мы планируем переселить жильцов 7 аварийных домов с участков второй и третьей очереди. Всего будет предоставлена 61 полностью благоустроенная квартира», — заверил Чапкин.

Во вторую очередь, по заверениям гендиректора СМУ№2, будут застраивать участок, ограниченный улицами Куйбышева, Плещеевской и Наугорским шоссе. В третью — зону за новым домом №52 по Наугорскому шоссе. 

В общем, все оценки и прогнозы экспертов в области строительства оказались весьма пророческими. Фирма Чапкина в первую очередь взялась за снятие «сливок», оставив все проблемы Наугорского шоссе и проживающих там людей на «потом». Если оно конечно вообще наступит.

И саду цвесть…

Но поговорим о презентованном проекте КРТ Наугорского шоссе.

Итак, на месте аварийных двухэтажек, а также на том самом пустом участке, в совокупности должны вырасти пять 10-этажных домов. И, внимание, три шестиуровневых паркинга на 315 машин с объектами торговли внутри. Чапкин подчеркнул, что машиноместа могут продаваться или быть бесплатными. Решение будет принято позже, исходя из экономических реалий.

Также по задумке здесь будет детский сад, офисы и магазины, и даже сквер.  Фото: ОрелГрад

Как добавила присуствующая на слушаниях представитель ООО «ГрадПроект» Татьяна Максимовская, для застройки придётся пройти сложную процедуру по изъятию участков, объединению земель, смещению красных линий и обозначению новых в границах автодорог. Но это, конечно, никак не отразится на сроках. Полностью обновлённая Наугорка должна порадовать орловцев до конца 2025 года. 

«Съём с земли»

Предположим, что помимо появления 10-этажки на пустом участке дело-таки дойдёт до всего остального. Что же будет с ценами, да и как на практике будет выглядеть благоустроенная Наугорка? 

Вернёмся к началу нашего повествования. Итак, напомним, проект КРТ Наугорского шоссе был разработан ещё задолго до появления Чапкина с его идеями. Он предполагал, что здесь появятся всего четыре 7-9-этажных дома по два подъезда каждый. Почему, спросите вы? Всё просто: есть нормативы, от которых отступать нельзя, а если и можно, то в лишь в ущерб качеству и удобству жителей. 

Сколько будет подъездов в предложенных Чапкиным пяти 10-этажных домах? Собеседник ОрелТаймс предполагает, что, минимум по 4, учитывая норматив, предусмотренный на каждую квартиру по машиноместу. Как это будет выглядеть? Скорее всего, как вытянутый «муравейник».

Почему Чапкин не стал строить ранее озвученные подземные парковки? Потому что при таком подходе цены на квартиры здесь взлетели бы в разы — слишком дорого строительство подземных паркингов. Но как быть, когда на небольшую территорию нужно впихнуть пять 10-этажек с соблюдением нормативов по озеленению, машино-местам, детским площадкам и т.д.? Выход был найден. Те самые шестиуровневые паркинги. Они расположатся между домами и будут открытыми. Как там парковаться? Это уже другой вопрос. Качественно и удобно для жителей? Не факт. Красиво? Это вообще дело десятое. Останется ли место под парк? Вопрос несвоевременный. Дойдёт ли дело до расселения аварийных двухэтажек и второй и третей очереди строительства? Всё «зависит от экономических реалий». 

Уже установленный факт: 10-этажки закроют вид на храм, о чём, к слову, предупреждали в управлении архитектуры. Но кого это вообще волнует?! 

PS

Солидные застройщики называют происходящее вокруг КРТ Наугорского шоссе «съёмом с земли», когда основная цель — больше квартир, меньше заморочек. Чем по итогу обернётся для Орла КРТ Наугорского шоссе, покажет время. Но уже сейчас понятно, что пилотный для региона проект с многомиллионным федеральным финансированием начнётся со снятия «сливок» для застройщика Чапкина, в штате которого 4 человека и отсутствие материально-технической базы, а за плечами — нескольких среднеэтажных домов в Орловском МО и знакомство с мэром Парахиным.