Долевое строительство: в Якутии обманутых дольщиков больше нет
Под Новый год на столичной улице Автодорожная был сдан в эксплуатацию 16-этажный многоквартирный дом. Долгострой протяженностью восемь лет стал последним объектом в едином реестре проблемных объектов долевого строительства. В этом символическом доме долгожданные квартиры получили 164 дольщика.
Справедливость восторжествовала
По словам старшего прокурора отдела по надзору за исполнением законов в сфере экономики и экологии Прокуратуры РС(Я) Тимура Данилова, за прошедшие пять лет справедливость восторжествовала для 1935 жителей Якутии, ранее заключивших договоры долевого участия (ДДУ) с недобросовестными застройщиками.
— В прошедшие годы основные усилия прокуратуры республики были направлены на восстановление прав обманутых дольщиков, — рассказал Тимур Романович. – Меры принимались по всем выявленным фактам нарушений. Регулярно проводились заседания межведомственной рабочей группы в сфере защиты прав участников долевого строительства. Организован предбанкротный мониторинг застройщиков. Все возникающие вопросы разрешались в тесном контакте с представителями обманутых дольщиков.
Результатом стало полное разрешение ситуации с завершением строительства проблемных объектов и осуществлением выплат пострадавшим гражданам.
Ущерб на миллионы – лишение свободы
— Тимур Романович, что стало с теми застройщиками, кто не смог выполнить свои обязательства перед дольщиками?
— По всем фактам незавершенных объектов долевого строительства при наличии оснований прокуратурой давалась уголовно-правовая оценка. Так, в период с 2018 по 2023 годы было возбуждено более 20 уголовных дел. Прежде всего, по фактам мошенничества, злоупотребления полномочиями в целях извлечения личной выгоды и причинения имущественного ущерба собственнику.
К примеру, прокуратурой Якутска выявлено, что директор одной из строительных организаций, представляясь застройщиком домов и гаражей, похитил денежные средства граждан. По делу признано потерпевшими 47 человек, которым причинен ущерб на общую сумму более 35 миллионов рублей. Приговором суда виновному назначено шесть лет лишения свободы в колонии общего режима.
Отмечу, что прокуратурой республики основной акцент был сделан на упреждающий характер надзора. Так, за три предшествующих года объявлено порядка 30 предостережений в сфере долевого строительства, основанием для которых послужили отставание от графиков строительства, неразмещение информации и т.д. Всего с 2021 года выявлено более 150 нарушений закона, принято свыше 70 мер реагирования.
Восстановлены права 1700 человек
— Как сегодня выглядит ситуация с проблемными объектами долевого строительства?
— В настоящее время проблемных объектов на территории Якутии нет. Последний проблемный дом введен в эксплуатацию 20 декабря прошлого года. Тем самым восстановлены права участников долевого строительства на сумму более 415 миллионов рублей. Всего с 2018 года восстановлены права более 1700 обманутых дольщиков. Введены в эксплуатацию 19 проблемных домов. По девяти недостроенным объектам граждане получили компенсационные выплаты.
— Кто контролирует строительные компании на этапе заключения договоров долевого строительства?
— Основным контролирующим органом на всех этапах долевого строительства, в том числе на этапе заключения договора ДДУ, является Министерство строительства Якутии.
Также граждане могут самостоятельно ознакомиться с финансовым состоянием застройщика и проектными решениями. Реестр застройщиков республики, осуществляющих строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, размещен на сайте Министерства строительства республики. Как правило, на сайте конкретного застройщика можно получить подробную информацию о строящихся домах.
Механизмы защиты дольщиков
— Какие на сегодня имеются механизмы защиты прав дольщиков?
— С 1 июля 2019 года законодательно введены эскроу-счета. На этих счетах хранятся привлеченные для строительства деньги граждан. Застройщик сможет их получить только после ввода дома в эксплуатацию. Такая норма права позволяет предотвратить факты обмана дольщиков.
Кроме того, Федеральным законом № 185-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав дольщиков» устанавливаются формы государственной поддержки обманутых дольщиков. В качестве вариантов восстановления прав предусматриваются выплата денежного возмещения и финансирование мероприятий по завершению строительства.
Наконец, Федеральный закон «О банкротстве» позволяет передать объект незавершенного строительства другому застройщику для его завершения и передачи квартир дольщикам.
Внимание: подписываем договор!
— На какие моменты вы рекомендовали бы обратить внимание при подписании ДДУ?
— Этот договор представляет собой документ, по которому застройщик обязуется в определенный срок своими силами или с привлечением субподрядчиков построить жилой дом либо иной объект недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства. В свою очередь дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект.
Требования, предъявляемые к ДДУ, установлены статьей 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
ДДУ обязательно должен содержать:
— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;
— срок передачи застройщиком объекта;
— цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства;
— способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Указанные условия должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. При отсутствии в договоре названных условий он считается незаключенным. Он также может быть признан судом недействительным по иску гражданина, заключившего договор.
Важный момент: условия ДДУ об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Куда жаловаться дольщику?
По всем возникающим вопросам следует обращаться в государственные органы, на которые возложены надзор и контроль в области долевого строительства жилья:
— Министерство строительства РС(Я) (осуществляет государственный надзор в сфере долевого строительства);
— Прокуратуру РС(Я) (надзор за исполнением законов в области долевого строительства);
— Управление Роспотребнадзора по РС(Я), (осуществляет контроль и надзор в сфере защиты прав потребителей, например, проверку соответствия условий заключенных договоров долевого участия законодательству о защите прав потребителей);
— Управление государственного строительного и жилищного надзора РС(Я);
— Управление Росреестра по РС(Я), (осуществляет функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также государственный земельный контроль).